Nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB hat der Vermieter die vermietete Sache während der Mietzeit in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dabei handelt es sich um eine so genannte Hauptpflicht und zugleich um einen wesentlichen Grundgedanken des gesetzlichen Mietrechts. Ein Abweichen hiervon durch formularvertragliche Regelungen stellt im Zweifel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar; entsprechende Klauseln verstoßen deshalb gegen § 307 Abs. 1 und 2 BGB und sind unwirksam (BGH, Urteil v. 7.6.1989, VIII ZR 91/88, DWW 1989, 195). Zulässig ist allerdings eine Klausel, nach der der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen tragen soll (Kleinreparaturklausel). Diese Klausel muss zu ihrer Zulässigkeit gewissen Anforderungen genügen.